A compra de um imóvel na planta é, para muitos, o maior investimento de uma vida. Porém, o cenário econômico volátil de 2026 e mudanças pessoais (perda de renda, separação, doença, mudança de cidade) podem transformar esse projeto em um fardo financeiro insustentável. Surge então a necessidade do distrato imobiliário — a rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

O grande desafio está na postura de muitas incorporadoras e construtoras, que tentam impor barreiras burocráticas e retenções de valores que, na prática, beiram o confisco. É fundamental entender que o distrato é, em regra, um direito do consumidor e que a legislação brasileira, mesmo após as reformas, ainda oferece proteção contra cláusulas abusivas.

1. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) e a realidade

Muitos compradores são levados a acreditar que, se assinarem um contrato com cláusula de “irretratabilidade” ou “irrevogabilidade”, jamais poderão desistir do negócio. Na prática, isso não é verdade. Em regra, o comprador pode rescindir o contrato, ainda que haja essas cláusulas, desde que arque com as penalidades previstas dentro dos limites legais e proporcionais.

O direito de rescindir por impossibilidade financeira, mudança de circunstâncias ou arrependimento fora do prazo de 7 dias do CDC não significa “simplesmente devolver tudo”, mas sim discutir quanto pode ser retido pela vendedora.

A aplicação da Lei 13.786/2018 já está amplamente difundida na jurisprudência. De modo geral, a lei prevê que:

• a retenção máxima é, em regra, de até 25% dos valores efetivamente pagos;
• esse percentual pode chegar a até 50% apenas em empreendimentos submetidos ao regime de Patrimônio de Afetação (quando o empreendimento tem contabilidade segregada do restante da construtora).

O ponto-chave é identificar se o seu imóvel está, de fato, sob patrimônio de afetação e se as cláusulas contratuais respeitam esses limites. Uma leitura cuidadosa do contrato, da convenção condominial, da matrícula e do memorial de incorporação pode evitar que o comprador aceite retenções abusivas que custam milhares de reais.

2. Rescisão por culpa da construtora: quando pode haver devolução próxima de 100%

Quando o motivo do distrato é uma falha grave da incorporadora, o cenário muda completamente. O exemplo mais comum é o atraso na entrega da obra além do prazo contratual somado ao prazo de tolerância de 180 dias.

Nesses casos, a Súmula 543 do STJ estabelece que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, quando se comprova a culpa da construtora (por exemplo, atraso injustificado relevante), o entendimento predominante é de que o comprador tem direito à restituição integral de todos os valores pagos, devidamente corrigidos e, em muitos casos, em parcela única.

Em determinadas situações, também é possível cumular:

• lucros cessantes (ex.: valor de aluguel que o comprador deixou de receber por não ter o imóvel no prazo);
• danos morais, dependendo da gravidade do atraso, do impacto na vida do comprador e do histórico de má prestação de serviço.

A devolução da comissão de corretagem, nesses casos, ainda depende da análise da transparência na contratação (ver item 4). Por isso, cada situação precisa ser examinada individualmente.

3. Desistência por iniciativa do comprador: combatendo o “quase confisco”

Quando a rescisão ocorre por iniciativa do próprio comprador — por falta de condições financeiras, desemprego, mudança de planos ou qualquer outro motivo pessoal — as construtoras, em geral, tentam aplicar multas e retenções elevadas.

É aqui que uma atuação técnica faz diferença:

• Base de cálculo da retenção: é comum as empresas calcularem a multa sobre o valor total do contrato, o que, em regra, é abusivo. A retenção deve incidir apenas sobre o montante efetivamente pago pelo comprador.
• Taxas de fruição/ocupação: muitas vezes é cobrada uma espécie de “aluguel” (taxa de fruição) mesmo quando o imóvel nunca foi entregue ou se trata de terreno vazio. Nesses casos, defendemos que não há que se falar em taxa de ocupação, pois o comprador não teve a posse real do bem.
• Cláusulas escondidas ou desproporcionais: algumas construtoras incluem penalidades genéricas, percentuais elevados sem justificativa ou descontos cumulativos que, somados, resultam em retenção abusiva.

O objetivo é demonstrar que a construtora pode reter um percentual razoável para cobrir despesas administrativas e eventuais perdas, mas não pode transformar o distrato em punição econômica desproporcional, prejudicando anos de esforço financeiro do consumidor.

4. Comissão de corretagem e “taxas ocultas”

Outro ponto recorrente é a discussão sobre a comissão de corretagem. O STJ admite que esse custo seja transferido ao comprador, desde que:

• o valor seja claramente informado e destacado do preço do imóvel;
• o comprador saiba, no momento da contratação, que está arcando com essa despesa.

Se a comissão foi embutida de forma pouco transparente ou se o comprador foi induzido a acreditar que fazia parte do preço total do imóvel, é possível pleitear a restituição desses valores no contexto do distrato.

O mesmo raciocínio vale para chamadas “taxas de assessoria jurídica”, “SATI” e similares, que vêm sendo consideradas abusivas em diversos precedentes. Nessas hipóteses, há casos em que se admite a devolução em dobro dos valores pagos, com fundamento no CDC, quando caracterizada a cobrança indevida e má-fé.

5. Estratégia jurídica: suspensão imediata dos pagamentos

Uma das maiores angústias do comprador que deseja o distrato é continuar recebendo boletos e ameaças de negativação em órgãos como SPC e Serasa enquanto a discussão ainda está em andamento.

Uma estratégia recorrente é o pedido de Tutela de Urgência (liminar) para:

• suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato;
• impedir a construtora de negativar o nome do comprador em cadastros de inadimplentes durante o trâmite da ação.

Quando bem fundamentada, essa medida cautelar devolve ao comprador a tranquilidade mínima para discutir, judicialmente, o valor correto da devolução, sem a pressão de uma dívida que cresce mês a mês e sem o medo de ter o nome “sujo” durante o processo.

6. O momento da devolução: à vista ou parcelada?

É muito comum que construtoras proponham a devolução dos valores de forma parcelada (12, 24 prestações ou mais) ou condicionada à revenda da unidade a outro comprador. Essas propostas, em geral, são extremamente vantajosas para a empresa e muito ruins para o consumidor.

A jurisprudência majoritária tem entendido que, especialmente nos casos de culpa da construtora ou de retenções já significativas, a restituição deve ocorrer de forma mais célere e, em muitos casos, em parcela única, após a rescisão. Em vários tribunais, o parcelamento excessivo vem sendo considerado abusivo, pois, na prática, transforma o consumidor em financiador da própria construtora com o dinheiro que já desembolsou.

Aceitar, sem análise, propostas de parcelamento longo pode significar fazer um “empréstimo gratuito” à incorporadora com o seu próprio patrimônio.

Conclusão: proteja seu investimento com rigor técnico

O distrato imobiliário não deve ser visto como uma derrota, mas como uma decisão estratégica de preservação de patrimônio, quando manter o contrato se torna inviável ou injusto.

Não aceite passivamente os cálculos unilaterais das construtoras, muitas vezes elaborados para maximizar o lucro da empresa às custas de anos de esforço financeiro do comprador.

Cada caso de distrato exige a análise de:

• contrato de promessa de compra e venda;
• memorial de incorporação e matrícula (para verificar patrimônio de afetação);
• comprovantes de pagamento;
• corretores envolvidos e eventuais taxas cobradas;
• comunicações sobre atraso, entrega, boletos e notificações.

Com essa documentação em mãos, um advogado especializado em direito imobiliário pode:

• simular cenários de devolução;
• identificar retenções abusivas;
• buscar, judicialmente, a melhor composição possível, reduzindo perdas e protegendo o máximo possível do seu investimento.