O mercado de locação imobiliária exige agilidade e segurança jurídica. Para muitos locadores, o imóvel é fruto de uma vida de trabalho ou sua principal fonte de renda. Quando o locatário deixa de pagar ou permanece no imóvel sem base contratual, os prejuízos se acumulam mês a mês — aluguel, condomínio, IPTU e, muitas vezes, danos no bem.

A ação de despejo é o instrumento legal para romper essa inércia. Sua eficácia, porém, depende de uma estratégia bem montada, que busque reduzir o tempo de tramitação e aumentar as chances de recuperação do crédito.

1. Despejo por falta de pagamento: a regra do inadimplemento

A causa mais frequente de despejo é a falta de pagamento de aluguel e encargos. Em tese, a mora nasce já no dia seguinte ao vencimento, permitindo o ajuizamento imediato. Na prática, é recomendável:

• realizar notificação extrajudicial prévia (e-mail, carta registrada, WhatsApp com comprovação),
• tentar um acordo ou desocupação voluntária,
• demonstrar boa-fé do locador.

Na ação judicial, é possível cumulá-la com cobrança dos valores devidos. Em despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê a chamada purgação da mora:

• o locatário pode, em prazo legal, depositar integralmente o débito (aluguel, encargos, multa e honorários) para evitar a rescisão;
• se ele já tiver usado esse benefício e voltar a inadimplir dentro de 24 meses (não 12), perde o direito à nova purgação, facilitando a retomada definitiva.

2. Liminar de despejo: desocupação em 15 dias

O grande diferencial na prática é obter a liminar de despejo. A Lei do Inquilinato permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias, antes mesmo da citação do locatário, em hipóteses específicas (art. 59, §1º), como:

• Contrato sem garantia vigente (sem fiança, seguro-fiança ou caução em vigor):
• se o contrato estiver desprovido de garantia no momento do ajuizamento, o juiz pode conceder liminar mediante caução equivalente a três meses de aluguel, a ser depositada pelo locador.
• Locação por temporada com prazo encerrado, quando o inquilino não desocupa ao final do período.
• Outras hipóteses legais (como extinção da locação não residencial após o término do prazo, em certas condições).

Para locadores com perfil de alta rotatividade, uma estratégia possível é optar por contratos:

• sem garantias, ou com garantias de curta duração,
• aceitando o risco calculado em troca da possibilidade de uso mais fácil da liminar.

Essa decisão, porém, deve ser analisada caso a caso, pois também aumenta o risco de inadimplemento sem fiador ou seguradora.

3. Fiador e penhora do bem de família

A fiança locatícia continua sendo uma das garantias mais efetivas. O STF firmou entendimento de que:

• o bem de família do fiador de contrato de locação pode ser penhorado para pagamento da dívida locatícia (Tema 295 da repercussão geral).

Isso quer dizer:

• o locatário tem, em regra, seu único imóvel protegido pela Lei do Bem de Família;
• mas o fiador, ao aceitar garantir a dívida, pode ter seu próprio imóvel penhorado.

Por isso, em ações de despejo com cobrança:

• é estratégico incluir o fiador desde o início no polo passivo;
• e, após a sentença, utilizar sistemas de pesquisa patrimonial (como Infojud, Renajud, Sisbajud etc.) para localizar bens e transformar a vitória em recebimento efetivo.

4. Despejo para uso próprio e denúncia vazia

Nem todo despejo é por falta de pagamento. Há hipóteses em que o locador pode retomar o imóvel por conveniência:

• Denúncia vazia (locação residencial ≥ 30 meses):
• Após o término de um contrato residencial com prazo igual ou superior a 30 meses, e convertido em prazo indeterminado, o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar motivo, desde que notifique o inquilino para desocupar, em regra com prazo de 30 dias (observadas as formalidades da lei).
• Uso próprio ou de familiares (locação residencial < 30 meses):
• Em alguns casos previstos na Lei do Inquilinato, o locador pode pedir o imóvel para morar ou para seu cônjuge, ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio. Nesse cenário, há fiscalização rigorosa:
• se o locador retoma sob alegação de uso próprio e, em prazo curto, volta a alugar a terceiros,
• pode ser obrigado a indenizar o ex-inquilino (multas e perdas e danos).

O planejamento da retomada deve sempre observar prazos, notificações formais e requisitos legais para evitar nulidades.

5. Abandono do imóvel durante o processo

É comum o locatário sair durante o processo, deixando:

• o imóvel fechado,
• resíduos, móveis velhos, danos.

O locador não deve arrombar o imóvel por conta própria, sob risco de responder por exercício arbitrário das próprias razões ou violação de domicílio.

O procedimento adequado é:

• pedir ao juiz constatação de abandono e imissão na posse;
• o oficial de justiça vistoria o local, certifica o abandono e entrega as chaves ao locador.

A partir daí:

• o pedido de despejo se torna desnecessário (perde o objeto),
• mas a ação segue quanto à cobrança dos aluguéis em atraso, encargos e eventuais danos ao imóvel.

6. Cobrança de danos e pintura: força da vistoria

Além dos aluguéis e encargos, o locatário deve devolver o imóvel:

• nas condições em que recebeu,
• ressalvado o desgaste normal pelo uso.

Para cobrar danos ou reformas, a prova-chave é:

• Laudo de Vistoria de Entrada: estado do imóvel no início da locação, com descrição e fotos;
• Laudo de Vistoria de Saída: estado ao final, também bem documentado.

Sem essa comparação objetiva, fica muito mais difícil provar que:

• rachaduras, sujeira pesada, portas quebradas, danos em piso, ausência de pintura etc.
• foram causados pelo inquilino, e não já existiam.

Por isso, orienta-se que:

• vistorias sejam feitas com registros fotográficos de boa qualidade (e, se possível, vídeo);
• os laudos sejam assinados pelas partes ou registrados por meio digital com comprovação de aceite;
• esses documentos sejam anexados à ação de cobrança após o despejo.

Isso aumenta muito a chance de o juiz condenar o locatário (e fiadores) ao pagamento integral dos reparos.

Conclusão: gestão ativa do imóvel e reação rápida ao inadimplemento

O despejo não precisa ser um processo interminável. Com:

• contratos bem redigidos;
• escolha estratégica da modalidade de garantia;
• uso correto das hipóteses de liminar;
• documentação de vistoria completa;
• e ação célere diante da primeira inadimplência;

é possível retomar o imóvel com mais rapidez e aumentar a recuperação dos valores devidos.

A passividade é o que mais gera prejuízos. Ao menor sinal de inadimplemento ou uso irregular, a orientação jurídica especializada ajuda o locador a:

• escolher a melhor via (extrajudicial ou judicial);
• preservar provas;
• e fazer com que o imóvel volte a cumprir seu papel econômico, com respeito aos direitos do locatário, mas sem tolerar abusos.